Снимать квартиру или покупать в ипотеку: что выгоднее

О собственной квартире мечтают почти все, у кого ее нет. Ипотека кажется для многих единственно возможным вариантом. Несколько десятков лет каждый месяц отдавать банку часть зарплаты — и ты становишься полноправным собственником жилья. Единственная загвоздка: переплата по ипотеке в России в среднем составляет 27,38%. Не выгоднее ли арендовать квартиру? Разобрались в этом вопросе, и заодно нашли вариант, при котором обзавестись жильем можно не влезая в долги.

Мы сравнили, во сколько обойдется аренда двухкомнатной квартиры в Москве и в одном из российских городов-миллионников — Перми, и покупка жилплощади в этих городах в ипотеку. Выяснилось: аренда выгоднее. Особенно в столице, где цены на недвижимость в разы выше общероссийских.

 Город Аренда двухкомнатной квартиры в течение 18 лет (в рублях)  Покупка двухкомнатной квартиры в ипотеку на 18 лет (в рублях)  Разница между расходами на аренду и покупкой квартиры в ипотеку (в рублях) 
 Москва 16 017 768   25 538 976  9 521 208
 Пермь  5 078 450  6 533 352  1 454 902

КАК МЫ СЧИТАЛИ

За основу при расчетах взяты следующие данные:

  • Средняя цена двухкомнатной квартиры в новостройке в Москве и Перми на март 2019 года. В столице, по расчетам Domfond.ru, новая двушка стоит 12 844 262 рублей. За год, к слову, она немного подешевела. В марте 2018 года квартира в столичной новостройке стоила 12 879 356 рублей.
  • В Перми жилье почти в 4 раза дешевле. Двухкомнатную квартиру в новом доме отдают в среднем за 3 243 752 рубля. Что дороже, чем год назад: в марте 2018-го цена двухкомнатной квартиры в Перми составляла 3 014 486 рублей.
  • Средний срок, на который россияне берут ипотечный кредит, составляет 17,8 лет. Но для расчетов мы округлили сроки выплат по ипотеке и аренде до 18 лет.
  • Ежемесячный платеж за аренду двухкомнатной квартиры в марте 2018 года, по данным Domfond.ru: в Москве — 54 161 рублей (рост за год — 15,8%), в Перми — 17 172 рублей (за год рост всего 0,2%).

Во сколько обойдется покупка жилья в ипотеку

 Город Стоимость двухкомнатной квартиры в марте 2019-го (в рублях)  Первоначальный взнос – 15% (в рублях) Ежемесячный платеж (в рублях) Совокупные выплаты за 18 лет (без обязательного платежа) (в рублях)  Совокупные выплаты за 18 лет (с обязательным платежом) (в рублях)
 Москва 12 879 356   1 931 904  118 236  25 538 976 27 470 880 
 Пермь  3 243 752  487 000  29 726  6 533 352  7 028 352

Для расчетов стоимости ипотеки использовался калькулятор Сбербанка. Этот банк в течение многих лет остается лидером жилищного кредитования в России: по данным за первый квартал 2018 года, он занимал 50% рынка.

Минимальный первоначальный платеж, который допускает Сбербанк, — 15% от стоимости квартиры, что равняется сумме в 1 931 904 рубля для двушки в московской новостройке и 487 000 рублей — в пермской. Именно эти цифры мы взяли для расчета.

Ежемесячный платеж при этих условиях составит 118 236 рублей — за квартиру в Москве. И 29 726 рублей — для Перми. С учетом среднего размера зарплат в этих городах (80 881 рублей — за 2018 год в Москве и 35 559 рублейв Перми, по данным Мосгорстата и Росстата) выплачивать такие суммы ежемесячно за квартиру будет очень тяжело.

Во сколько обойдется аренда квартиры

 Город Средний ежемесячный платеж на март 2019-го (в рублях)   Расходы на аренду за 18 лет (в рублях) с учетом ежегодного повышения платежа на 4%
 Москва 54 161   16 017 768
 Пермь  17 172  5 078 450

В расчете общей суммы расходов на аренду двухкомнатной квартиры заложено ежегодное повышение ежемесячных платежей. По итогам 2018 года в среднем по России они выросли 3,8% (для удобства мы округлили до 4%). Отметим, что рост по городам страны неравномерный. В Москве, к примеру, аренда двушки подорожала значительно: на 15,8% с марта 2018-го по март 2019-го. В Перми за тот же период — всего на 0,2%.

Но даже без учета обязательного первоначального взноса общая сумма выплат по ипотеке за 18 лет будет значительно превышать расходы на аренду квартиры. В Москве — на 9 521 208 рублей, в Перми — на 1 454 902 рубля. С учетом первоначального взноса разница получается и того внушительнее: 11 453 112 рублей — в Москве и 1 941 902 рубля — в Перми.

Современные инвестиционные инструменты делают аренду жилья еще выгоднее. Если разницу между расходами на съемное жилье и ипотекой вложить в ETF с помощью «Финансового автопилота», можно получить очень солидный пассивный доход.

Город Первоначальная сумма вложений (в рублях)   Едемесячное пополнение счета (в рублях)*  Ожидаемая доходность за 18 лет (в рублях)** Ожидаемая стоимость портфеля (в рублях)*** 
 Москва 1 931 904   44 079  44 882 018  56 290 907
 Пермь  487 000  6 735  8 582 116  10 517 141

* Разница между совокупными расходами на аренду и ипотеку, разделенная на 216 месяцев (18 лет).
** При ожидаемой годовой доходности портфеля в 13,64% годовых.
***Включает в себя первоначальную сумму вложений и ежемесячные пополнения счета и заработанный за весь период инвестирования доход.

И хотя динамику цен на недвижимость в России сложно предсказать даже на короткий промежуток времени, можно с уверенностью сказать: за 18 лет, арендуя жилье и инвестируя в ETF, вы сможете накопить на собственную квартиру. Причем, скорее всего, она будет лучше той, что вы купите прямо сейчас в ипотеку. А если решите копить на более скромное жилье, то ежемесячно будут оставаться деньги на вполне комфортную жизнь. Будьте рациональны: запаситесь терпением и вместо того, чтобы переплачивать, инвестируйте в свое будущее.

Получать свежие статьи
Расскажем как накопить.
Подпишитесь на рассылку
Оставляя email, вы даете согласие на обработку персональных данных